Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert eines Grundstücks aus den marktüblich erzielbaren Erträgen: Der Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert. Es ist in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV geregelt und das übliche Verfahren für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte.
Der Grundgedanke: Wer ein Renditeobjekt kauft, zahlt für den Ertrag, den es künftig abwirft. Neben dem Sachwert- und dem Vergleichswertverfahren ist es eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren; die Wahl begründen Sie im Gutachten (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).
| Kurz erklärt | |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 27 bis 34 ImmoWertV, Bewirtschaftungskosten in Anlage 3 |
| Typische Objekte | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Gewerbeobjekte |
| Grundgedanke | Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag |
| Marktanpassung | Über den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz (§ 33) |
Formel des Ertragswertverfahrens
Im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28) gilt:
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
Vorläufiger Ertragswert = (Reinertrag − Liegenschaftszinssatz × Bodenwert) × Barwertfaktor + Bodenwert
Der Barwertfaktor (Kapitalisierungsfaktor) ergibt sich aus Restnutzungsdauer n und Liegenschaftszinssatz p (§ 34 Abs. 2):
Barwertfaktor = (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)) mit q = 1 + LZ
Dabei ist LZ der Liegenschaftszinssatz als Dezimalzahl (LZ = p ÷ 100), bei 3 % also q = 1,03.
Der marktangepasste vorläufige Ertragswert entspricht in der Regel dem vorläufigen Ertragswert, weil die Marktanpassung bereits im Liegenschaftszinssatz steckt (§ 27 Abs. 3 in Verbindung mit § 7). Den Ertragswert erhalten Sie, indem Sie zuletzt die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigen (§ 27 Abs. 4).
Die drei Varianten
| Variante | Vorgehen |
|---|---|
| Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28) | Reinertragsanteil der Gebäude nach Abzug der Bodenwertverzinsung kapitalisieren, Bodenwert addieren. In der Praxis am weitesten verbreitet. |
| Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29) | Gesamten Reinertrag kapitalisieren und den über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwert addieren. |
| Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30) | Für unterschiedlich hohe Erträge, etwa bei Staffelmieten oder auslaufenden Verträgen. Betrachtungszeitraum in der Regel höchstens zehn Jahre, danach ein Restwert. |
Bei gleichen Eingangsgrößen führen das allgemeine und das vereinfachte Verfahren zum selben Ergebnis.
Das Ertragswertverfahren in sieben Schritten
- Rohertrag ermitteln: die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge, bei marktüblichen Mieten die tatsächlichen (§ 31 Abs. 2). Mehr dazu unter Rohertrag.
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten (§ 32). Die Ansätze für 2026 finden Sie unter Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwert ermitteln (§§ 40 bis 43), meist aus dem Bodenrichtwert. Mehr dazu unter Bodenwert.
- Liegenschaftszinssatz bestimmen: aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, angepasst an das Objekt (§ 33). Mehr dazu unter Liegenschaftszinssatz.
- Restnutzungsdauer festlegen: Gesamtnutzungsdauer minus Alter, bei modernisierten Wohngebäuden nach dem Modell der Anlage 2 (§ 4 Abs. 3). Mehr dazu unter Restnutzungsdauer.
- Kapitalisieren: Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung mal Barwertfaktor, Bodenwert addieren.
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigen, etwa Mietabweichungen, Leerstand über das übliche Maß hinaus oder Bauschäden (§ 27 Abs. 4). Mehr dazu unter boG.
Wissenswert
Liegenschaftszinssätze sind nur aussagekräftig, wenn Sie Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Gesamt- und Restnutzungsdauer nach demselben Modell ansetzen wie der Gutachterausschuss bei ihrer Ableitung (Grundsatz der Modellkonformität, § 10 ImmoWertV). Maßgeblich ist die Modellbeschreibung im Grundstücksmarktbericht.
Beispiel: Mehrfamilienhaus, Stichtag Oktober 2026
Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (480 m² Wohnfläche) und 6 Garagen, marktüblicher Rohertrag 48.000 € im Jahr, Betriebskosten vollständig umgelegt. Grundstück 800 m², angepasster Bodenrichtwert 450 €/m², Restnutzungsdauer 30 Jahre. Der Liegenschaftszinssatz ist ein Beispielwert; im Gutachten verwenden Sie den Wert Ihres Gutachterausschusses. Die Bewirtschaftungskosten stammen aus dem Beispiel auf der Seite Bewirtschaftungskosten.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Rohertrag | 48.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (Ansätze 2026) | − 11.010 € |
| Reinertrag | 36.990 € |
| Bodenwert: 800 m² × 450 €/m² | 360.000 € |
| Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz | 3,0 % |
| Bodenwertverzinsung: 3,0 % × 360.000 € | − 10.800 € |
| Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | 26.190 € |
| Barwertfaktor (30 Jahre, 3,0 %) | 19,6004 |
| Vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen: 26.190 € × 19,6004 | 513.334 € |
| Bodenwert | + 360.000 € |
| Vorläufiger Ertragswert | 873.334 € |
| Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale | keine |
| Ertragswert | 873.334 € |
Als Verkehrswert ergeben sich gerundet 870.000 €, rund das 18-Fache des Rohertrags. Dieser Rohertragsvervielfältiger eignet sich gut, um das Ergebnis mit den Angaben im Grundstücksmarktbericht zu plausibilisieren.
Häufige Fragen
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Immer dann, wenn ein Objekt üblicherweise wegen seines Ertrags gekauft wird, also bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Gebäuden und Gewerbe. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, für Eigentumswohnungen oft das Vergleichswertverfahren.
Was passiert, wenn die tatsächliche Miete von der marktüblichen abweicht?
Grundlage ist der marktüblich erzielbare Ertrag. Liegt die vertragliche Miete dauerhaft erheblich darüber oder darunter, berücksichtigen Sie die Differenz in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal, meist als Barwert über die Restlaufzeit des Vertrags. Alternativ eignet sich das periodische Ertragswertverfahren.
Warum wird der Bodenwert verzinst?
Der Boden nutzt sich nicht ab und bleibt nach Ablauf der Restnutzungsdauer erhalten. Ein Teil des Reinertrags entfällt deshalb auf den Boden. Diesen Teil, die Bodenwertverzinsung, ziehen Sie ab, bevor Sie den Gebäudeanteil über die Restnutzungsdauer kapitalisieren.
Zusammenfassung
- Das Ertragswertverfahren bewertet ein Grundstück über den nachhaltig erzielbaren Reinertrag und den Bodenwert.
- Rechtsgrundlage sind die §§ 27 bis 34 ImmoWertV mit drei Varianten: allgemein, vereinfacht und periodisch.
- Der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses enthält die Marktanpassung.
- Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Nutzungsdauern setzen Sie modellkonform an, damit der Liegenschaftszinssatz passt.
Stand: November 2026
