Was ist der Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor)?

Der Kapitalisierungsfaktor – auch Barwertfaktor genannt – ist ein finanzmathematischer Wert, der im Ertragswertverfahren verwendet wird. Er dient dazu, den Barwert der zukünftigen Gebäudeerträge zu berechnen. Der Kapitalisierungsfaktor hängt von zwei zentralen Größen ab:

der Restnutzungsdauer des Gebäudes (z. B. 30 Jahre)
dem Liegenschaftszinssatz (z. B. 4,0 %)

Mit Hilfe des Kapitalisierungsfaktors kann der gesamte Gebäudeertragswert auf Basis einer gleichbleibenden Jahresrente ermittelt werden – ohne jeden Jahresertrag einzeln abzuzinsen.

Einflussfaktoren

Größe	Bedeutung
Restnutzungsdauer (RND)	Zeitraum, über den das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann
Liegenschaftszinssatz (LZ)	marktüblicher Zinssatz zur Abzinsung künftiger Erträge
Rente	leichbleibender jährlicher Reinertrag des Gebäudes

Wissenswert
Der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus der Summe aller abgezinsten Jahresrenten und wird mathematisch mit Hilfe der Barwertformel einer nachschüssigen Rente berechnet.

Verwendung des Kapitalisierungsfaktors in der Praxis

Der Kapitalisierungsfaktor vereinfacht die Bewertung erheblich: Statt jeden zukünftigen Ertrag einzeln abzuzinsen, wird der Reinertrag einmal mit dem Faktor multipliziert.
Dadurch ergibt sich der Gebäudeertragswert – ein zentrales Element im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV.
Der Kapitalisierungsfaktor wird nicht geschätzt, sondern exakt berechnet. Tabellen mit Werten für unterschiedliche RND- und Zins-Kombinationen sind Bestandteil vieler Wertermittlungshilfen.

Beispiel

Ein Gebäude erzielt jährlich einen konstanten Reinertrag von 10.000 €.
Die Restnutzungsdauer beträgt 25 Jahre, der Liegenschaftszinssatz liegt bei 3,5 %.

Kapitalisierungsfaktor (aus Tabelle): 17,54
Gebäudeertragswert = 10.000 € × 17,54 = 175.400 €

Kapitalisierungsfaktor bei steigender Restnutzungsdauer

Die Grafik zeigt die Kapitalisierungsfaktoren (Barwertfaktoren) in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Sie veranschaulicht, wie deutlich der Kapitalisierungsfaktor mit zunehmender Restnutzungsdauer und sinkendem Liegenschaftszinssatz ansteigt – eine zentrale Erkenntnis im Rahmen des Ertragswertverfahrens.

Zusammenfassung

Kapitalisierungsfaktor: Summe der abgezinsten Jahreserträge über die RND.
Verwendung: Zur Berechnung des Gebäudeertragswerts im Ertragswertverfahren.
Einflussgrößen: Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
Berechnung: Über finanzmathematische Rentenformel (nachschüssige Rente).

Der Kapitalisierungsfaktor ist ein unverzichtbares Werkzeug zur objektiven Ertragsbewertung von Gebäuden und verbindet immobilienwirtschaftliche Praxis mit finanzmathematischer Genauigkeit.