Was ist die Brutto-Grundfläche?
Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen einschließlich der Wände. Sie ist die Bezugsgröße der Normalherstellungskosten 2010 und damit die zentrale Mengenangabe im Sachwertverfahren.
Für die Wertermittlung gilt die DIN 277 in der Fassung von 2005, ergänzt durch die Regeln der Anlage 4 Nr. I.2 ImmoWertV. Diese Fassung lag auch der Ableitung der NHK 2010 zugrunde (ImmoWertA IV.(I).2).
| Kurz erklärt | |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | Anlage 4 Nr. I.2 ImmoWertV, DIN 277-1:2005-02 |
| Gemessen | Außenmaße der Baukonstruktion einschließlich Bekleidung, in Höhe der Oberseite der Boden- oder Deckenbeläge |
| Angerechnet | Bereich a und b: überdeckte Flächen |
| Verwendung | Durchschnittliche Herstellungskosten = NHK 2010 × BGF × Baupreisfaktor |
Brutto-Grundfläche nach DIN 277: die drei Bereiche
Die DIN 277 von 2005 teilt die Grundflächen nach ihrer Umschließung ein. Für die BGF in der Wertermittlung zählen nur die Bereiche a und b (Anlage 4 Nr. I.2 Abs. 2).
| Bereich | Beschreibung | Beispiele | BGF |
|---|---|---|---|
| a | Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen | Wohnräume, Keller, Treppenhaus, ausgebautes Dachgeschoss | ja |
| b | Überdeckt, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen | Loggien, überdachte Durchfahrten | ja |
| c | Nicht überdeckt | Dachterrassen, Balkone, auch überdeckte Balkone | nein |
Wissenswert
Seit der DIN 277 von 2016 wird nicht mehr nach den Bereichen a, b und c unterschieden, sondern nach Regelfall (R) und Sonderfall (S) der Raumumschließung; dabei können auch Flächen wie Balkone zur BGF zählen. Für die NHK 2010 bleibt die Fassung von 2005 maßgeblich (ImmoWertA IV.(I).2). Eine BGF nach neuerer Norm passen Sie deshalb vor der Übernahme an die Regeln der Anlage 4 an.
Was zählt nicht zur Brutto-Grundfläche?
Anlage 4 Nr. I.2 Abs. 4 nennt beispielhaft:
- Spitzböden, also weitere untergeordnete Ebenen im Dachraum neben dem Dachgeschoss
- Kriechkeller
- Flächen, die nur der Wartung, Inspektion und Instandsetzung dienen
- Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, etwa über abgehängten Decken
- Balkone, auch wenn sie überdeckt sind (Bereich c)
Sonderfall Dachgeschoss
Ob das Dachgeschoss angerechnet wird, hängt von seiner Nutzbarkeit ab (Anlage 4 Nr. I.2 Abs. 5). Es reicht eine untergeordnete Nutzung, etwa als Abstellraum. Voraussetzung sind eine lichte Höhe von etwa 1,25 m sowie Begehbarkeit, also eine feste Decke und ein Zugang.
| Dachgeschoss | Anrechnung bei der BGF | Gebäudeart der NHK 2010 |
|---|---|---|
| Nicht nutzbar | keine | Flachdach oder flach geneigtes Dach |
| Eingeschränkt nutzbar | volle Grundfläche | Dachgeschoss nicht ausgebaut |
| Nutzbar | volle Grundfläche | Dachgeschoss nicht ausgebaut oder ausgebaut |
Quelle: ImmoWertA IV.(I).4. Die Zuordnung zur Gebäudeart gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser (Anlage 4 Nr. I.3 Abs. 1).
Ist ein Dachgeschoss angerechnet, zählt die gesamte Grundfläche der Ebene, auch die Bereiche unter der Schräge. Unterschiede in der tatsächlichen Nutzbarkeit, etwa durch Dachkonstruktion, Gebäudegeometrie oder Giebelhöhe, berücksichtigen Sie über Ab- oder Zuschläge beim Kostenkennwert, nicht über die Fläche (Anlage 4 Nr. I.3 Abs. 2 bis 4).
Brutto-Grundfläche berechnen in vier Schritten
- Grundrissebenen erfassen: Keller, Vollgeschosse, Dachgeschoss. Spitzboden und Kriechkeller bleiben außen vor.
- Außenmaße je Ebene ermitteln, einschließlich Putz oder Verkleidung, aus Bauplänen oder eigenem Aufmaß.
- Flächen je Ebene berechnen: Länge × Breite, bei verwinkelten Grundrissen in Teilflächen zerlegt. Balkone und Dachterrassen nicht mitrechnen, Loggien schon.
- Summieren. Garagen und Nebengebäude gehören nicht in die BGF des Hauptgebäudes. Sie werden mit eigener BGF und eigenem Kostenkennwert angesetzt oder, wenn sie untergeordnet sind, über einen Zuschlag nach Erfahrungswerten (ImmoWertA 35.1).
Beispiel: Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dachgeschoss
Ein freistehendes Einfamilienhaus hat außen 10,50 m × 8,90 m. Es ist voll unterkellert, das Dachgeschoss ist ausgebaut. Über dem Dachgeschoss liegt ein Spitzboden, am Dachgeschoss gibt es einen Balkon von 6 m².
| Grundrissebene | Fläche |
|---|---|
| Kellergeschoss: 10,50 m × 8,90 m | 93,45 m² |
| Erdgeschoss: 10,50 m × 8,90 m | 93,45 m² |
| Dachgeschoss: 10,50 m × 8,90 m | 93,45 m² |
| Spitzboden | nicht angerechnet |
| Balkon | nicht angerechnet |
| Brutto-Grundfläche | 280,35 m², rund 280 m² |
Mit dieser Fläche geht es im Sachwertverfahren weiter: Bei Gebäudeart 1.01 und Standardstufe 3 ergeben 835 €/m² × 2,0014 × 280 m² durchschnittliche Herstellungskosten von 467.927 €. Die vollständige Rechnung steht im Beispiel zum Sachwertverfahren.
Brutto-Grundfläche, Wohnfläche und Nutzfläche
| Fläche | Grundlage | Verwendung in der Wertermittlung |
|---|---|---|
| Brutto-Grundfläche | DIN 277:2005, Anlage 4 ImmoWertV | Herstellungskosten im Sachwertverfahren |
| Wohnfläche | Wohnflächenverordnung | Miete und Rohertrag im Ertragswertverfahren, Vergleichspreise je m² Wohnfläche |
| Nutzfläche | DIN 277 | Miete bei Gewerbeflächen |
Die BGF ist immer deutlich größer als die Wohnfläche, weil sie Wände, Keller, Treppen und Technikflächen einschließt. Verwechseln Sie die beiden nie: Kostenkennwerte der NHK 2010 auf die Wohnfläche anzuwenden, führt zu deutlich zu niedrigen Herstellungskosten.
Häufige Fragen
Zählt ein nicht ausgebauter Keller zur BGF?
Ja. Ein Keller ist Bereich a und wird vollständig angerechnet, ob ausgebaut oder nicht. Ausgenommen sind Kriechkeller (lichte Höhe bis ca. 1,25 m) und Flächen, die nur der Wartung oder Inspektion dienen (Anlage 4 Nr. I.2 Abs. 4).
Warum gilt noch die DIN 277 von 2005?
Weil die Normalherstellungskosten 2010 auf dieser Fassung beruhen. Die Fläche muss zum Modell passen, aus dem die Kostenkennwerte stammen (ImmoWertA IV.(I).2).
Wie gehe ich mit einer teilweisen Unterkellerung um?
Sie rechnen die vorhandene Kellerfläche zur BGF und bilden die Herstellungskosten anteilig aus den Kostenkennwerten der Gebäudeart mit und ohne Keller (Mischkalkulation, Anlage 4 Nr. I.3 Abs. 5).
Zusammenfassung
- Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller nutzbaren Grundrissebenen, gemessen an den Außenmaßen.
- Maßgeblich sind DIN 277 in der Fassung von 2005 und Anlage 4 Nr. I.2 ImmoWertV.
- Es zählen nur die Bereiche a und b; Balkone, Spitzböden und Kriechkeller gehören nicht dazu.
- Die BGF ist Bezugsgröße der NHK 2010 und darf nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden.
Stand: November 2026
