Was sind Wertermittlungsverfahren?

Die Wertermittlungsverfahren dienen der objektiven Bestimmung des Verkehrswerts (Marktwert) von Immobilien. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stehen dafür drei anerkannte Verfahren zur Verfügung:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich danach, woran sich Marktteilnehmer bei der Preisbildung orientieren – also: Wie kommt ein realistischer Marktpreis zustande?

Auswahl des passenden Verfahrens

• Vergleichswertverfahren: Wenn vergleichbare Objekte gut am Markt beobachtbar sind (z. B. Eigentumswohnungen).
• Ertragswertverfahren: Wenn der erwartbare Ertrag im Vordergrund steht (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbe).
• Sachwertverfahren: Wenn Herstellungskosten entscheidend sind (z. B. freistehende Einfamilienhäuser).

Wissenswert
Diese Verfahren basieren auf Modellen, die das Marktgeschehen möglichst realistisch abbilden sollen. Die eigentliche Herausforderung liegt nicht in der Rechenarbeit, sondern in der sachgerechten Ermittlung der Eingangsgrößen.

Verfahrensschritte nach ImmoWertV

Alle drei Verfahren folgen einem einheitlichen Aufbau in drei Stufen:

• Vorläufiger Verfahrenswert
  → basiert auf den objektiven Grundstücksmerkmalen (Lage, Nutzung, Größe)
• Marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert
  → berücksichtigt das allgemeine Marktumfeld
  → noch ohne besondere objektspezifische Abweichungen
• Verfahrenswert (endgültiger Verkehrswert)
  → jetzt fließen auch individuelle Merkmale des Bewertungsobjekts ein, z. B.:
  

• bauliche Mängel
• besondere Nutzung
• Unterhaltungsrückstände

Besondere Hinweise zu den Verfahren

• Im Vergleichswert- und Ertragswertverfahren ist die Marktsituation bereits in den Eingangsgrößen enthalten (z. B. durch Vergleichspreise oder Liegenschaftszinssätze). In vielen Fällen kann die Marktanpassung daher entfallen.
• Im Sachwertverfahren erfolgt die Marktanpassung erst im zweiten Schritt über den Sachwertfaktor. Erst danach wird der marktangepasste Sachwert um objektspezifische Merkmale ergänzt.

Zusammenfassung

• Wertermittlungsverfahren: Modell zur Verkehrswertbestimmung von Immobilien.
• Vergleichswertverfahren: Preisorientierung an ähnlichen Objekten.
• Ertragswertverfahren: Bewertung über erzielbare Mieterträge.
• Sachwertverfahren: Ermittlung anhand von Herstellungskosten.
• Dreistufiger Aufbau: 1. Vorläufiger Wert → 2. Marktanpassung → 3. Objektanpassung.

Die Wahl des richtigen Verfahrens hängt davon ab, wie Käufer und Verkäufer am Markt tatsächlich denken und handeln. Ziel ist es, ein Bewertungsmodell zu wählen, das dem realen Preisbildungsprozess möglichst nahekommt.