Was sind Herstellungskosten im Sinne der ImmoWertV?
Die Herstellungskosten im Sinne der ImmoWertV beschreiben den Betrag, der durchschnittlich erforderlich ist, um ein bestimmtes Gebäude unter üblichen Bedingungen neu zu errichten. Sie sind ein zentrales Element des Sachwertverfahrens und dienen dort zur Ermittlung des Gebäudesachwerts.
Die Grundlage für diese Werte bilden in der Regel die Normalherstellungskosten (NHK) je Quadratmeter Bruttogrundfläche – getrennt nach Gebäudearten und Ausstattungsstandards.
| Bedeutung in der Immobilienbewertung | |
|---|---|
| Bewertungsverfahren | Verwendung im Sachwertverfahren nach ImmoWertV |
| Ziel | Bemessung des Wertes eines Gebäudes unabhängig vom Ertrag |
| Bemessungsgrundlage | Neubaukosten unter durchschnittlichen Marktbedingungen |
| Abgrenzung | Keine individuellen Baukosten, sondern modellhafte Durchschnittswerte |
Wissenswert
Die durchschnittlichen Herstellungskosten bilden – gemeinsam mit der Bruttogrundfläche und dem Baupreisindex – den Ausgangspunkt für die Ermittlung des vorläufigen Gebäudesachwerts.
Verwendung in der Praxis
- Gutachterausschüsse oder Fachveröffentlichungen (z. B. NHK 2010) liefern Tabellen mit durchschnittlichen Herstellungskosten.
- Der Sachverständige wählt die passende Gebäudeklasse und multipliziert den angegebenen Wert mit der Bruttogrundfläche des Bewertungsobjekts.
- Zusätzlich erfolgt eine Anpassung an das aktuelle Preisniveau über den Baupreisindex
- Anschließend wird die Alterswertminderung berücksichtigt.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus (Standardausstattung) hat eine Bruttogrundfläche von 160 m².
Die durchschnittlichen Herstellungskosten laut NHK-Tabelle betragen 1.300 €/m².
→ Vorläufiger Gebäudesachwert = 160 × 1.300 = 208.000 € (Danach erfolgt die Indexierung und Altersanpassung.)
Zusammenfassung
- Definition: Modellhafte Neubaukosten eines Gebäudes unter normalen Marktbedingungen
- Rechtsgrundlage: § 36 ImmoWertV
- Verwendung: Bestandteil des Sachwertverfahrens
- Datenquelle: NHK-Tabellen (z. B. 2010) in Verbindung mit dem Baupreisindex
Die durchschnittlichen Herstellungskosten ermöglichen eine einheitliche und vergleichbare Bewertung von Gebäuden, unabhängig von individuellen Bauausführungen – ein wichtiger Baustein für die sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts
