Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die bei der Nutzung einer Immobilie anfallen – unabhängig davon, ob das Objekt vermietet ist oder nicht. Im Ertragswertverfahren werden sie vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu berechnen.

Die ImmoWertV unterscheidet vier Hauptbestandteile der Bewirtschaftungskosten:

Position	Bedeutung
Verwaltungskosten	Kosten für die allgemeine Verwaltung des Gebäudes (z. B. Buchführung, Abrechnungen, Mietanpassungen)
Instandhaltungskosten	Laufende Aufwendungen zur Erhaltung der baulichen Substanz, z. B. Reparaturen wegen Abnutzung. Keine Berücksichtigung von Modernisierungen oder Einmalkosten
Mietausfallwagnis	Schätzung des Einnahmeverlusts durch Leerstand oder Zahlungsrückstände. Beinhaltet auch Zusatzkosten wie Rechtsverfolgung oder Neuvermietung
Nicht umlagefähige Betriebskosten	Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können, z. B. Verwaltungskostenanteile oder Kosten für Feuerlöscher

Wissenswert
Die Bewirtschaftungskosten sind ein zentraler Bestandteil im Ertragswertverfahren. Ihre sachgerechte Ermittlung und Bewertung setzen nicht nur Kenntnisse der ImmoWertV, sondern auch ein gutes Verständnis mietvertraglicher Regelungen voraus.

Verwendung in der Praxis

Die drei ersten Kostenarten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) werden nach Tabellenwerten angesetzt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex aktualisiert.
Die nicht umlagefähigen Betriebskosten müssen objektbezogen geschätzt werden.
Grundlage für die Bewertung ist die Annahme eines langfristigen Durchschnitts über die Restnutzungsdauer.
Ansätze für die Bewirtschaftungskosten:

Verwaltungskosten: pauschale Ansätze nach ImmoWertV Anlage 3
Instandhaltung: pauschale Ansätze pro m², je nach Standard und Nutzung
Mietausfallwagnis: 2 % des Rohertrags bei Wohnen, 4 % bei Gewerbe
Betriebskosten: pauschal, z.B. 1 % vom Rohertrag

Besonderheiten

Wenn z. B. Verwaltungskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt sind, wird deren Barwert am Ende des Ertragswertverfahrens separat berücksichtigt.
Auch bei Gewerbeeinheiten muss geprüft werden, ob Dach- und Fach-Instandhaltungspflichten beim Vermieter liegen – dies beeinflusst die Kostenansätze.

Zusammenfassung

Verwaltungskosten: Organisation und Administration des Objekts.
Instandhaltungskosten: Erhalt der baulichen Funktionalität.
Mietausfallwagnis: Prognose möglicher Einnahmeausfälle.
Nicht umlagefähige Betriebskosten: Kosten, die der Vermieter langfristig selbst trägt.