Was sind Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind (§ 32 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Im Ertragswertverfahren werden sie vom Rohertrag abgezogen, das Ergebnis ist der Reinertrag (§ 31 Abs. 1).
Die ImmoWertV unterscheidet vier Bestandteile:
| Position | Bedeutung |
|---|---|
| Verwaltungskosten | Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht und der Geschäftsführung sowie der Gegenwert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit (§ 32 Abs. 2) |
| Instandhaltungskosten | Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des zugrunde gelegten Ertragsniveaus während der Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssten, einschließlich der Erneuerung einzelner Bauteile. Nicht dazu gehören Modernisierungen und Aufwendungen wegen unterlassener Instandhaltung (§ 32 Abs. 3) |
| Mietausfallwagnis | Risiko einer Ertragsminderung durch uneinbringliche Zahlungsrückstände oder vorübergehenden Leerstand, einschließlich der dabei vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten und uneinbringlicher Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 32 Abs. 4). Dauerhafter struktureller Leerstand fällt nicht darunter |
| Nicht umlagefähige Betriebskosten | Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden |
Bewirtschaftungskosten 2026 nach Anlage 3 ImmoWertV
Anlage 3 ImmoWertV enthält Modellansätze für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Die Ansätze für das Jahr 2026, berechnet mit dem Verbraucherpreisindex für Oktober 2025, lauten bei Wohnnutzung:
| Position (Wohnnutzung) | Ansatz 2026 |
|---|---|
| Verwaltungskosten je Wohnung bzw. je Ein- oder Zweifamilienhaus | 367 € jährlich |
| Verwaltungskosten je Eigentumswohnung | 439 € jährlich |
| Verwaltungskosten je Garage oder Einstellplatz | 48 € jährlich |
| Instandhaltungskosten je m² Wohnfläche (Schönheitsreparaturen tragen die Mieter) | 14,40 € jährlich |
| Instandhaltungskosten je Garage oder Einstellplatz | 108 € jährlich |
| Mietausfallwagnis | 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags |
Bei gewerblicher Nutzung gelten Prozentsätze:
| Position (Gewerbe) | Ansatz |
|---|---|
| Verwaltungskosten | 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung |
| Instandhaltung Büros, Praxen, Geschäfte | 100 % der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung, 2026 also 14,40 €/m² |
| Instandhaltung SB-Verbrauchermärkte | 50 % der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung, 2026 also 7,20 €/m² |
| Instandhaltung Lager-, Logistik- und Produktionshallen | 30 % der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung, 2026 also 4,32 €/m² |
| Mietausfallwagnis | 4 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung |
Die Instandhaltungsansätze für Gewerbe gelten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt.
Wie die Werte jährlich angepasst werden
Die Verordnung nennt Basiswerte (230 € Verwaltung je Wohnung, 275 € je Eigentumswohnung, 30 € je Garage, 9,00 €/m² Instandhaltung, 68 € je Garage). Sie werden jährlich neu aus den Basiswerten berechnet, und zwar mit der Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland von Oktober 2001 bis Oktober des Jahres, das dem Stichtag der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes vorausgeht. Die Instandhaltungskosten je m² werden auf eine Nachkommastelle, alle übrigen Beträge kaufmännisch auf volle Euro gerundet. Der Verbraucherpreisindex ist von Oktober 2024 bis Oktober 2025 um rund 2,3 % gestiegen. Durch die Rundung steigen die einzelnen Beträge um rund 2 bis 3 %.
Wissenswert
Die Gutachterausschüsse leiten ihre Liegenschaftszinssätze mit diesen Modellansätzen für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis ab (§ 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV). Setzen Sie im vorläufigen Ertragswert dieselben Ansätze an, die der Gutachterausschuss verwendet hat, also die Werte des Jahres, die der Ableitung des verwendeten Liegenschaftszinssatzes zugrunde lagen (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV, Modellbeschreibung). Weichen die Kosten des Objekts erheblich davon ab, berücksichtigen Sie das als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal.
Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (zusammen 480 m² Wohnfläche) und 6 Garagen erzielt einen marktüblichen Rohertrag von 48.000 € im Jahr. Wertermittlungsstichtag ist der 15. Oktober 2026, der Liegenschaftszinssatz beruht auf den Ansätzen 2026. Die Betriebskosten werden vollständig umgelegt.
| Position | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Verwaltung Wohnungen | 6 × 367 € | 2.202 € |
| Verwaltung Garagen | 6 × 48 € | 288 € |
| Instandhaltung Wohnfläche | 480 m² × 14,40 € | 6.912 € |
| Instandhaltung Garagen | 6 × 108 € | 648 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % × 48.000 € | 960 € |
| Bewirtschaftungskosten | 11.010 € |
Das sind rund 23 % des Rohertrags. Der Reinertrag beträgt 48.000 € − 11.010 € = 36.990 €.
Verwendung in der Praxis
- Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis werden nach den Modellansätzen der Anlage 3 angesetzt, mit den Werten des Jahres, die der Gutachterausschuss bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes verwendet hat.
- Die nicht umlagefähigen Betriebskosten müssen objektbezogen geschätzt werden.
- Grundlage ist die Annahme eines langfristigen Durchschnitts über die Restnutzungsdauer, nicht die tatsächlichen Kosten eines einzelnen Jahres.
Besonderheiten
- Übernimmt der Mieter vertraglich Kosten, die üblicherweise der Vermieter trägt (z. B. Verwaltungskosten bei Gewerbe), berücksichtigen Sie den Vorteil als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal, in der Regel als Barwert über die Restlaufzeit des Vertrags.
- Bei Gewerbeeinheiten ist zu prüfen, ob die Instandhaltung für Dach und Fach beim Vermieter liegt. Davon hängt der Ansatz ab.
Zusammenfassung
- Verwaltungskosten 2026: 367 € je Wohnung, 439 € je Eigentumswohnung, 48 € je Garage, bei Gewerbe 3 % des Rohertrags.
- Instandhaltungskosten 2026: 14,40 € je m² Wohnfläche, 108 € je Garage.
- Mietausfallwagnis: 2 % bei Wohnen, 4 % bei Gewerbe.
- Nicht umlagefähige Betriebskosten: objektbezogen schätzen.
Quelle: Anlage 3 ImmoWertV, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex für Oktober 2025 (Destatis). Stand: November 2026.
