Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist eine zentrale Rechengröße des Ertragswertverfahrens. Er wird vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss durch Auswertung von Kaufverträgen in einem komplizierten Rechenverfahren ermittelt. Wegen der speziellen Vorgehensweise bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes ist er nicht mit den in der Immobilienbranche bekannten Renditen vergleichbar.

Wichtig: Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße des Ertragswertverfahrens, die nur im Zusammenhang mit der Wertermittlung im Ertragswertverfahren angewendet werden kann.

Wie wird er ermittelt?

Ermittlung von Kaufpreisen
Der Gutachterausschuss erhält für jeden Verkaufsfall den Notarvertrag und kennt daher für jedes Verkaufsobjekt den Kaufpreis.
Umformung des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren wird so umgeformt, dass der Liegenschaftszinssatz als Zielgröße vor dem Gleichheitszeichen steht.
Einsetzen von marktüblichen Eingangsgrößen
In die umgeformte Ertragswertformel werden für jeden Verkaufsfall übliche Eingangsgrößen (z.B. Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert) und der Kaufpreis eingesetzt.
Berechnung einzelner Zinssätze
Dadurch ergibt sich für jeden Verkaufsfall ein individueller Liegenschaftszinssatz.
Bildung des Durchschnitts
Aus den individuellen Zinssätzen entsteht durch Mittelbildung der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz für die jeweilige Objektart (z. B. für Mietwohnhäuser).

Einflussfaktoren

Nachfolgend einige Objektmerkmale, die einen wesentlichen Einfluss auf den Liegenschaftszinssatz haben können:

Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
Mietniveau und erzielbare Einnahmen
Marktnachfrage und Risikoeinschätzung
Zustand und Qualität des Gebäudes

Wissenswert
Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz wird von den Gutachterausschüssen in den Marktberichten veröffentlicht. Dabei wird nach Objektarten unterschieden (z. B. Wohnhäuser, Büroimmobilien, Eigentumswohnungen). Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage und je geringer das Risiko, desto niedriger der Liegenschaftszinssatz – und desto höher der Ertragswert.

Verwendung des Liegenschaftszinssatzes

Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses muss vom Sachverständigen an die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst werden. Besteht beim Bewertungsobjekt beispielsweise ein erhöhtes Risiko, weil die Vertragsmieten erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, muss der individuelle Liegenschaftszinssatz des Bewertungsobjekts entsprechend angepasst werden. Der individuelle Liegenschaftszinssatz wird in der ImmoWertV als objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz bezeichnet.

Gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage für den Liegenschaftszinssatz findet sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere in den §§ 14 und 15, die seine Herleitung und Anwendung im Ertragswertverfahren regeln.