Was bedeutet Modellkonformität?
Modellkonformität ist ein zentrales Prinzip in der deutschen Verkehrswertermittlung. Es verlangt, dass bei der Bewertung von Immobilien genau die Bewertungsmodelle und Eingangsgrößen verwendet werden, die auch bei der Ableitung der dafür nötigen Marktdaten genutzt wurden.
Zwei-Stufen-Modell
Die Modellkonformität beruht auf einem zweistufigen Verfahren:
Stufe 1:Ermittlung der Marktdaten durch den Gutachterausschuss
Der zuständige Gutachterausschuss stellt marktrelevante Daten bereit, z. B.:
- Bodenrichtwerte
- Vergleichsfaktoren
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
- Umrechnungskoeffizienten
- • Erbbaurechtsfaktoren
Dabei muss der Ausschuss genau dokumentieren, welches Modell (z. B. Sachwertmodell) er verwendet hat – einschließlich aller Eingangsgrößen.
Stufe 2: Anwendung durch den Verkehrswertermittler
Der Sachverständige, der ein Wertgutachten erstellt, muss dieselben Modelle und Daten verwenden, sofern die wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts mit den Modellparametern des Gutachterausschusses übereinstimmen. Abweichungen sind nur zulässig, wenn das Objekt begründbar vom Modell abweicht.
Anwendung in der Praxis
| Rolle | Aufgabe |
|---|---|
| Gutachterausschuss | Ermittelt Daten nach einem klar definierten Modell und legt diese offen. |
| Sachverständiger | Verwendet exakt diese Modelle und Eingangsgrößen in der Wertermittlung. |
Dieses Vorgehen stellt sicher, dass Marktdaten und Bewertungsmodelle konsistent zueinander passen – also modellkonform sind.
Wissenswert
Die Modellkonformität erhöht die Transparenz, Vergleichbarkeit und Nachvollziehbarkeit von Verkehrswertgutachten – vorausgesetzt, Gutachterausschüsse und Sachverständige arbeiten eng im Sinne des gleichen Bewertungsmodells zusammen
Rechtliche Grundlage
Die Modellkonformität ist in § 10 Abs. 1 ImmoWertV gesetzlich verankert. Sie schreibt verbindlich vor, dass bei der Anwendung von Daten dieselben Modelle verwendet werden müssen, die bei der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen.
Zusammenfassung
- Definition: Übereinstimmung von Bewertungsmodell und Datenquelle
- Ziel: Einheitliche und marktgerechte Verkehrswertermittlung
- Rechtsgrundlage: § 10 Abs. 1 ImmoWertV
- Voraussetzung: Gutachterausschüsse legen Modell und Eingangsgrößen offen
