Was ist der objektspezifisch angepasste Sachwertfaktor?
Der objektspezifisch angepasste Sachwertfaktor ist ein Korrekturwert im Sachwertverfahren, mit dem der zuvor berechnete vorläufige Sachwert eines Gebäudes an die tatsächlichen Marktverhältnisse und Besonderheiten des Bewertungsobjekts angepasst wird.
Er bildet damit die Verbindung zwischen technisch berechnetem Gebäude- und Bodenwert und dem Verkehrswert, wie er sich am Immobilienmarkt tatsächlich ergibt.
| Bedeutung in der Immobilienbewertung | |
|---|---|
| Bewertungsverfahren | Anwendung im Sachwertverfahren (§ 39 ImmoWertV) |
| Ziel | Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts |
| Ausgangspunkt | Durchschnittlicher Sachwertfaktor des Gutachterausschusses |
| Anpassung | Objektbezogene Korrektur bei Abweichungen vom Durchschnittsobjekt |
Wissenswert
Der objektspezifisch angepasste Sachwertfaktor stellt sicher, dass trotz standardisierter Berechnung individuelle Objektmerkmale und Marktbesonderheiten angemessen berücksichtigt werden – ein wesentlicher Schritt hin zu einem realitätsnahen Verkehrswert.
Verwendung in der Praxis
- Der Gutachterausschuss veröffentlicht einen durchschnittlichen Sachwertfaktor, der auf Auswertungen tatsächlicher Kaufpreise basiert.
- Für das Bewertungsobjekt wird geprüft, ob es merklich vom Standard abweicht:
Lagequalität, Zustand, Aussttattung, Grundstücksverhältnisse
- Falls zutreffend, wird der veröffentlichte Faktor objektspezifisch angepasst.
- Der vorläufige Sachwert wird dann mit dem angepassten Faktor multipliziert:
Verkehrswert = vorläufiger Sachwert × objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor
Beispiel
Der Gutachterausschuss nennt für Einfamilienhäuser einen durchschnittlichen Sachwertfaktor von 1,15.
Das Bewertungsobjekt hat jedoch eine besonders hochwertige Ausstattung. Nach fachlicher Einschätzung ist ein angepasster Faktor von 1,20 angemessen.
→ Der marktangepasste Verkehrswert liegt somit über dem standardisierten Ausgangswert
Zusammenfassung
- Definition: Korrekturfaktor zur Anpassung des Sachwerts an die Marktlage
- Rechtsgrundlage: § 39 ImmoWertV
- Anwendung: Im letzten Schritt des Sachwertverfahrens
- Ziel: Ableitung eines marktgerechten Verkehrswerts
Die durchschnittlichen Herstellungskosten ermöglichen eine einheitliche und vergleichbare Bewertung von Gebäuden, unabhängig von individuellen Bauausführungen – ein wichtiger Baustein für die sachgerechte Ermittlung des Verkehrswerts
