Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (kurz: boG) sind individuelle Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes, die im Bewertungsverfahren nicht bereits durch allgemeine Marktdaten abgedeckt sind.

Sie stellen Abweichungen vom Normalfall dar – etwa, wenn ein Objekt bauliche Mängel hat, unterdurchschnittlich ausgestattet ist oder mit besonderen Rechten oder Belastungen belegt ist.

Warum sind sie wichtig?

In der Immobilienbewertung nach ImmoWertV geht man zunächst vom „normalen“ Marktobjekt aus. Das bedeutet: durchschnittliche Lage, übliche Nutzung, keine außergewöhnlichen Eigenschaften.

Besondere Merkmale müssen daher gesondert berücksichtigt werden, da sie den Verkehrswert erheblich beeinflussen können – positiv oder negativ.

Wissenswert
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale machen aus einem „typischen“ Objekt ein individuelles – und sind deshalb entscheidend für einen realitätsnahen Verkehrswert.

Typische besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Verwendung in der Praxis

Die besonderen Merkmale kommen erst im letzten Schritt der Bewertung zum Tragen – nachdem der marktangepasste vorläufige Wert (z. B. im Ertragswert- oder Sachwertverfahren) berechnet wurde.

Die Wertkorrektur erfolgt entweder:

• als absoluter Zu- oder Abschlag, oder
• durch Berücksichtigung eines Barwerts (z. B. bei zukünftigen Kostenersparnissen oder -belastungen)

Wichtig: Die boG müssen begründet, quantifiziert und nachvollziehbar dokumentiert sein. Subjektive Einschätzungen ohne sachliche Grundlage sind unzulässig.

Beispiel

Ein Mehrfamilienhaus ist voll vermietet, aber ein Teil der Mietverträge liegt deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
→ Der Underrent wird als boG angesetzt und mindert den Ertragswert.

Ein anderes Gebäude wurde dagegen umfangreich modernisiert (z. B. Aufzug, Photovoltaik).
→ Die wertsteigernde Auswirkung wird als positives boG berücksichtigt.

Einbindung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale

Die Grafik zeigt den Ablauf in drei Schritten. Erst im letzten Schritt – bei der Ermittlung des endgültigen Verfahrenswerts – werden die boG einbezogen. Die ersten beiden Stufen bilden ein durchschnittliches, „normales“ Objekt ab – ohne individuelle Besonderheiten.

Gesetzliche Grundlage

§ 194 Baugesetzbuch (BauGB): „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] erzielt werden könnte.“ Er bildet die Grundlage für alle gutachterlichen Wertermittlungen und ist auf rechtlich normierte Verfahren angewiesen.

Zusammenfassung