Was ist der Rohertrag?

Der Rohertrag ist der marktüblich erzielbare Ertrag einer Immobilie. Er bildet die Grundlage des Ertragswertverfahrens in der Immobilienbewertung und orientiert sich nicht automatisch an den aktuellen Mieteinnahmen, sondern an den rechtlich zulässigen und ortsüblichen Mieten.

Im Zentrum steht die Frage: Welche Miete wäre zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung des Mietrechts realistisch erzielbar?

Einflussfaktoren

Einflussfaktor	Beschreibung
Ortsübliche Vergleichsmiete	Durchschnitt der Mieten vergleichbarer Wohnungen aus den letzten sechs Jahren (z. B. laut Mietspiegel)
Vertragsmiete	Tatsächlich vereinbarte Miete im Mietvertrag
Marktmiete	Miete bei Neuvermietung, die frei verhandelbar ist – mit Einschränkungen durch z. B. Mietpreisbremse
Mietrechtliche Grenzen	- Kappungsgrenze: regelt, wie stark Mieten in drei Jahren steigen dürfen - Wesentlichkeitsgrenze & Wuchergrenze: schützen vor überhöhten Mieten

Wissenswert
Der Rohertrag ist keine pauschale Übernahme der bestehenden Mietverträge, sondern das Ergebnis einer fundierten Auseinandersetzung mit Mietrecht, Marktsituation und objektspezifischen Rahmenbedingungen.

Verwendung des Rohertrags in der Praxis

Bei vermieteten Wohnungen ist zu prüfen:

Liegen die Vertragsmieten im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete?
→ Dann können die Ist-Mieten als Rohertrag verwendet werden
Liegen die Mieten deutlich darunter?
→ Dann sind Mieterhöhungspotenziale zu berücksichtigen, z. B. gestaffelt nach Kappungsgrenze. Zusätzlich kann ein Underrent als objektspezifisches Merkmal angesetzt werden.
Liegen die Mieten darüber?
→ In diesem Fall ist ein Mietsenkungsrisiko möglich. Das Risiko wird jedoch oft über einen angepassten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt, sodass auch hier die Ist-Mieten als Rohertrag angesetzt werden können.

Beispiel

Fall 1: Mieten im Objekt stimmen mit Mietspiegel und Marktmieten überein → Vertragsmieten = Rohertrag.

Fall 2: Vertragsmieten liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete → Mietsenkungsrisiko → Vertragsmieten werden trotzdem angesetzt, aber mit risikoadjustiertem Liegenschaftszinssatz.