Was ist der Rohertrag?
Der Rohertrag ist der marktüblich erzielbare Ertrag einer Immobilie. Er bildet die Grundlage des Ertragswertverfahrens in der Immobilienbewertung und orientiert sich nicht automatisch an den aktuellen Mieteinnahmen, sondern an den rechtlich zulässigen und ortsüblichen Mieten.
Im Zentrum steht die Frage: Welche Miete wäre zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung des Mietrechts realistisch erzielbar?
Einflussfaktoren
| Einflussfaktor | Beschreibung |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Durchschnitt der Mieten vergleichbarer Wohnungen aus den letzten sechs Jahren (z. B. laut Mietspiegel) |
| Vertragsmiete | Tatsächlich vereinbarte Miete im Mietvertrag |
| Marktmiete | Miete bei Neuvermietung, die frei verhandelbar ist – mit Einschränkungen durch z. B. Mietpreisbremse |
| Mietrechtliche Grenzen | - Kappungsgrenze: regelt, wie stark Mieten in drei Jahren steigen dürfen - Wesentlichkeitsgrenze & Wuchergrenze: schützen vor überhöhten Mieten |
Wissenswert
Der Rohertrag ist keine pauschale Übernahme der bestehenden Mietverträge, sondern das Ergebnis einer fundierten Auseinandersetzung mit Mietrecht, Marktsituation und objektspezifischen Rahmenbedingungen.
Verwendung des Rohertrags in der Praxis
Bei vermieteten Wohnungen ist zu prüfen:
-
Liegen die Vertragsmieten im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete?
→ Dann können die Ist-Mieten als Rohertrag verwendet werden -
Liegen die Mieten deutlich darunter?
→ Dann sind Mieterhöhungspotenziale zu berücksichtigen, z. B. gestaffelt nach Kappungsgrenze. Zusätzlich kann ein Underrent als objektspezifisches Merkmal angesetzt werden. -
Liegen die Mieten darüber?
→ In diesem Fall ist ein Mietsenkungsrisiko möglich. Das Risiko wird jedoch oft über einen angepassten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt, sodass auch hier die Ist-Mieten als Rohertrag angesetzt werden können.
Beispiel
Fall 1: Mieten im Objekt stimmen mit Mietspiegel und Marktmieten überein → Vertragsmieten = Rohertrag.
Fall 2: Vertragsmieten liegen über der ortsüblichen Vergleichsmiete → Mietsenkungsrisiko → Vertragsmieten werden trotzdem angesetzt, aber mit risikoadjustiertem Liegenschaftszinssatz.
Zusammenfassung
- Rohertrag: Marktüblicher Mietertrag laut Ertragswertverfahren.
- Berechnungsbasis: Vergleichsmiete, Mietspiegel, Marktverhältnisse.
- Mietrechtliche Relevanz: Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Mietwucher.
- Anpassungen: Je nach Abweichung der Vertragsmieten vom Markt.
- Ziel: Objektive Grundlage für die Wertermittlung schaffen.
