Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Preis je Quadratmeter unbebauten Bodens in einer eindeutig definierten Zone des Stadtgebiets. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich erzielter Grundstückskaufpreise ermittelt. Dabei dient ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück, das repräsentative Merkmale für die Zone aufweist, als Bezugspunkt.

Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Das fiktive Bodenrichtwertgrundstück wird im Wesentlichen über folgende Merkmale definiert:

• Nutzungsart (z.B. Wohnbaufläche oder Gewerbefläche)
• Nutzbarkeit (z.B. Geschossflächenzahl GFZ oder Grundflächenzahl GRZ)
• Erschließungszustand
• Grundstücksgröße

Wissenswert
Falls die Merkmale des realen Bewertungsgrundstücks von den Merkmalen fiktiven Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, muss die Vergleichbarkeit zwischen den beiden Grundstücken mittels Umrechnungsfaktoren hergestellt werden. Die Umrechnungsfaktoren werden in der Regel von den Gutachterausschüssen in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht.

Verwendung in der Praxis

• Der Bodenrichtwert dient als Ausgangswert zur Ermittlung des Bodenwerts eines konkreten Grundstücks.
• Er findet Anwendung in der Immobilienbewertung, bei steuerlichen Festsetzungen, Vermögensauseinandersetzungen und Finanzierungsfragen.
• Der an die Merkmale des Bewertungsgrundstücks angepasste Bodenrichtwert dient als Grundlage für das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beispiel

Ein Einfamilienhausgrundstück mit 600 m² soll bewertet werden. Der zugehörige Bodenrichtwert beträgt 300 €/m², basiert aber auf einem idealtypischen Grundstück mit 500 m². Da sich die Grundstücksgrößen unterscheiden, wird ein Umrechnungsfaktor verwendet:

Faktor Bodenrichtwert (500 m²): 1,00
Faktor Bewertungsgrundstück (600 m²): 0,95

Berechnung: 300 € × (0,95 / 1,00) = 285 €/m²

Bodenwert: 285 €/m² × 600 m² = 171.000 €

Gesetzliche Grundlage

Die Bodenrichtwerte werden auf Basis des Baugesetzbuchs (§ 196 BauGB) von den Gutachterausschüssen mindestens alle zwei Jahre neu festgelegt. Die Vorgaben zur Anwendung, Anpassung und Berücksichtigung im Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Zusammenfassung

• Bodenrichtwert = durchschnittlicher Quadratmeterpreis unbebauter Grundstücke in einer homogener Zone des Gemeindegebiets
• Berechnung erfolgt anhand eines fiktiven, typischen Referenzgrundstücks
• Anpassung über Umrechnungsfaktoren bei Abweichungen
• Zentrale Rolle für Gutachten, Marktanalysen, Steuern, Erbschaft und Finanzierungen