Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks ohne Gebäude, also so, als wäre es unbebaut. Sie ermitteln ihn vorrangig aus Vergleichspreisen oder aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, den Sie an die Merkmale des Grundstücks und an den Stichtag anpassen (§ 40 ImmoWertV).
Der Bodenwert ist fester Bestandteil des Sach- und des Ertragswertverfahrens: Im Sachwertverfahren wird er addiert, im allgemeinen Ertragswertverfahren verzinst und addiert, im vereinfachten abgezinst und addiert. Bei unbebauten Grundstücken ist er zugleich der Verkehrswert, soweit keine weiteren Besonderheiten vorliegen.
| Kurz erklärt | |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 40 bis 45 ImmoWertV, Bodenrichtwerte nach §§ 13 bis 17 |
| Vorrangige Methode | Vergleichswertverfahren mit Vergleichspreisen oder einem angepassten Bodenrichtwert |
| Bezugsgröße | Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche |
| Gebäude | Bleiben bei der Ermittlung grundsätzlich außer Betracht (§ 40 Abs. 1) |
Grundstückswert berechnen: die Formel
Bodenwert = angepasster Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Angepasster Bodenrichtwert = Bodenrichtwert × Anpassung an den Stichtag × Anpassung an die Grundstücksmerkmale
Die Anpassungen erfolgen über Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge (§ 26 Abs. 2 in Verbindung mit § 9 Abs. 1). Welche Koeffizienten gelten, veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht.
Den Bodenwert in vier Schritten ermitteln
- Bodenrichtwert abfragen: Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Werte in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder, bundesweit gebündelt über BORIS-D. Notieren Sie Wert, Stichtag und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Mehr dazu unter Bodenrichtwert.
- Merkmale vergleichen: Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den in der Zone vorherrschenden Merkmalen (§ 13 Abs. 2). Prüfen Sie, worin Ihr Grundstück abweicht, etwa bei Größe, Tiefe, Zuschnitt, baulicher Nutzbarkeit (zum Beispiel Geschossflächenzahl) oder Erschließungszustand.
- Bodenrichtwert anpassen: an die Wertentwicklung seit dem Bodenrichtwertstichtag und an die abweichenden Merkmale, mit den Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen des Gutachterausschusses.
- Mit der Fläche multiplizieren. Bei erheblich übergroßen Grundstücken kommt eine getrennte Bewertung der selbstständig nutzbaren oder sonstigen Teilfläche in Betracht, in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (§ 41).
Wissenswert
Bodenrichtwerte enthalten keinen Wertanteil für Aufwuchs wie Bäume oder Gärten (§ 14 Abs. 4). Bei baureifem Land wird der Bodenrichtwert grundsätzlich für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke ermittelt (§ 16 Abs. 5); Abweichungen stehen in den Angaben zur Bodenrichtwertzone. Achten Sie darauf, wenn Ihr Grundstück davon abweicht.
Beispiel: Baugrundstück, Stichtag Oktober 2026
Ein Grundstück mit 700 m² liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 400 €/m² zum 1. Januar 2026. Das Bodenrichtwertgrundstück ist 600 m² groß. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße und einen Bodenpreisindex. Die Koeffizienten im Beispiel sind angenommen.
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 | 400 €/m² |
| Anpassung an die Grundstücksgröße: Koeffizient 700 m² ÷ Koeffizient 600 m² | × 0,97 |
| Anpassung an den Stichtag 15. Oktober 2026 laut Bodenpreisindex | × 1,03 |
| Angepasster Bodenrichtwert | 399,64 €/m² |
| Grundstücksfläche | × 700 m² |
| Bodenwert | 279.748 €, rund 280.000 € |
Das Youvalue Add-in ruft den Bodenrichtwert für die Adresse ab und übernimmt Wert und Stichtag in die Excel-Vorlage. Wie das aussieht, zeigt die Klick-Demo.
Sonderfälle
| Fall | Vorgehen |
|---|---|
| Kein geeigneter Bodenrichtwert und zu wenige Vergleichspreise | Deduktive oder andere geeignete Ermittlung, bei Bedarf mit Marktanpassung (§ 40 Abs. 3) |
| Bauerwartungsland und Rohbauland | Ausgehend vom Wert für baureifes Land, abzüglich Kosten der Baureifmachung, unter Berücksichtigung von Wartezeit und Realisierungsrisiko (§ 42) |
| Erheblich übergroßes Grundstück | Getrennte Bewertung der Mehrfläche kann in Betracht kommen, Ansatz in der Regel als boG (§ 41) |
| Liquidationsobjekt ohne alsbaldige Freilegung | Nutzungsabhängiger Bodenwert (§ 43) |
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Bodenwert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein fiktives Grundstück der Zone. Den Bodenwert Ihres Grundstücks erhalten Sie erst, wenn Sie ihn an die tatsächlichen Merkmale und den Stichtag anpassen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
In den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder oder bundesweit über BORIS-D. In einigen Ländern sind Auskünfte kostenpflichtig oder nur über ein eigenes Portal abrufbar.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Regionen jährlich zum 1. Januar. Liegt der Stichtag Ihrer Bewertung später, passen Sie den Wert über einen Index oder die Angaben des Gutachterausschusses an die Wertentwicklung an.
Zusammenfassung
- Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks ohne Gebäude.
- Er wird vorrangig aus Vergleichspreisen oder einem angepassten Bodenrichtwert ermittelt (§ 40 ImmoWertV).
- Formel: angepasster Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.
- Abweichungen bei Größe, Nutzbarkeit, Erschließung und Stichtag gleichen Sie mit Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen des Gutachterausschusses aus.
Stand: November 2026
