Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks. Er beschreibt, wie viel ein Grundstück ohne Gebäude oder sonstige Bebauung auf dem freien Markt wert wäre – also rein der Boden. Grundlage für die Ermittlung ist in der Regel der Bodenrichtwert, der vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlicht wird.

Einflussfaktoren	Beispiel
Lagequalität	Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Image des Quartiers
Baurecht	zulässige Nutzung, Geschossflächenzahl, Bebauungsplan
Erschließungszustand	Verfügbarkeit von Ver- und Entsorgungsleitungen, Straßenausbau
Nachfrage & Angebot	Marktklima, regionale Bodenknappheit
Rechtsverhältnisse	Altlasten, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurecht

Wissenswert
Der Bodenwert bildet das Fundament jeder Grundstücksbewertung. Eine sachgerechte Herleitung – häufig über Bodenrichtwerte und objektbezogene Anpassungen – sorgt dafür, dass Ertrags-, Sach- oder Vergleichswerte auf einem realistischen Bodenniveau aufbauen.

Wie wird der Bodenwert ermittelt

In der Praxis wird der Bodenwert überwiegend aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, den die örtlichen Gutachterausschüsse regelmäßig veröffentlichen. Der Bodenrichtwert gibt einen durchschnittlichen Grundstückswert pro Quadratmeter für eine bestimmte Bodenrichtwertzone an.

Da der Bodenrichtwert auf einem idealtypischen Grundstück basiert (dem sogenannten Bodenrichtwertgrundstück), muss dieser Wert in vielen Fällen noch an das konkrete Bewertungsgrundstück angepasst werden – etwa hinsichtlich:

Grundstücksgröße
Zuschnitt oder
abweichender Nutzungsmöglichkeiten

Für diese Anpassungen werden sogenannte Umrechnungsfaktoren oder Korrekturzuschläge verwendet, die ebenfalls von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden.

Beispiel

Ein Grundstück mit 600 m² liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 400 €/m². Das Standardgrundstück der Zone hat nur 500 m². Laut Gutachterausschuss beträgt der Umrechnungsfaktor für 600 m²: 0,95.

→ Bodenwert = 400 €/m² × 0,95 × 600 m² = 228.000 €

Verwendung in der Praxis

Der Bodenwert wird regelmäßig benötigt, unter anderem für:

Verkehrswertgutachten
steuerliche Zwecke (z. B. Erbschaft, Schenkung)
Beleihungswertgutachten
Kaufpreisverhandlungen
Bau- und Entwicklungsplanungen

Je nach Bewertungszweck und Datenlage kann der Bodenwert pauschal aus dem Richtwert oder individuell durch Vergleichskaufpreise abgeleitet werden. Für die korrekte Anwendung sind neben den Bodenrichtwerten auch Fachkenntnisse zur Bodenbeschaffenheit, Erschließung und Nutzung erforderlich.

Zusammenfassung

Definition: Marktwert des unbebauten Grundstücks
Haupttreiber: Lage, Baurecht, Erschließung, Marktverhältnis
Bewertung: Meist aus Bodenrichtwert abgeleitet, angepasst über Zu-/Abschläge
Relevanz: Grundlage für Steuern, Entschädigungen, Projektkalkulation