Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es basiert auf dem Grundsatz, dass der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie am besten durch den Preis ähnlicher Objekte auf dem Markt ermittelt werden kann.

Dieses Verfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, bei denen genügend vergleichbare Kaufpreise vorliegen – zum Beispiel bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken.

Wissenswert
Das Vergleichswertverfahren liefert besonders marktnahe Ergebnisse, wenn ausreichend Vergleichspreise vorhanden sind. Es gilt deshalb als das realitätsnächste Verfahren, sofern die Datenlage eine verlässliche Anwendung zulässt.

Verwendung in der Praxis

Das Vergleichswertverfahren funktioniert in zwei Varianten:

• Direktes Vergleichswertverfahren
  Der Verkehrswert wird durch tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte abgeleitet. Unterschiede zu den Vergleichsobjekten werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
• Indirektes Vergleichswertverfahren Wenn keine Einzelpreise vorliegen, werden Vergleichsfaktoren (z. B. €/m² Wohnfläche, €/m² Grundstücksfläche) verwendet. Der Wert wird dann rechnerisch bestimmt.

Schritte im Verfahren:

• Vergleichsobjekte auswählen
• Preisangleichung an das Bewertungsobjekt (Lage, Größe, Zustand)
• Gewichtung und Mittelwertbildung
• Verkehrswert ableiten

Beispiel

Für eine Eigentumswohnung mit 85 m² Wohnfläche liegen folgende Vergleichsfaktoren vor:

• Wohnung A: 4.200 €/m²
• Wohnung B: 4.000 €/m²
• Wohnung C: 4.100 €/m²

Anhand dieser Daten und unter Berücksichtigung kleiner Unterschiede wird ein Vergleichswert von 4.100 €/m² angesetzt.

→ Verkehrswert der Wohnung = 85 m² × 4.100 €/m² = 348.500 €

Zusammenfassung

• Definition: Verkehrswertverfahren auf Basis realer Marktpreise
• Rechtsgrundlage: Abschnitt 1 der ImmoWertV
• Geeignete Objekte: Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke
• Datenquelle: Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse