Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Es wird angewendet, wenn der Marktwert sich nicht vorrangig aus erzielbaren Mieten oder Vergleichspreisen ergibt, sondern aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks. Typische Anwendungsfälle sind Einfamilienhäuser.

Bedeutung in der Immobilienbewertung
Ziel	Bestimmung des Verkehrswerts auf Basis von Herstellungskosten
Anwendungsfall	Wenn Ertrags- oder Vergleichswerte nicht geeignet oder nicht verfügbar sind
Bestandteile	Bodenwert + Gebäudesachwert (inkl. Außenanlagen)
Marktanpassung	Über den (objektspezifisch angepassten) Sachwertfaktor

Das Sachwertverfahren berücksichtigt somit in erster Linie die technische Substanz eines Objekts – nicht den Ertrag oder Vergleichspreise.

Wissenswert
Das Sachwertverfahren liefert realistische Verkehrswerte für Objekte, bei denen weder Mieteinnahmen noch Vergleichspreise im Vordergrund stehen – insbesondere bei Einfamilienhäusern.

Verwendung in der Praxis

Das Verfahren folgt im Wesentlichen diesen Schritten

Bodenwert ermitteln
→ Meist abgeleitet aus dem Bodenrichtwert
Herstellungskosten bestimmen
→ Anhand durchschnittlicher Herstellungskosten und Bruttogrundfläche des Gebäudes.
Baupreisindex anwenden
→ Zur Anpassung der Werte auf das aktuelle Preisniveau.
Alterswertminderung berechnen
→ Abzug für Abnutzung entsprechend Alter und Nutzungsdauer.
Sachwert berechnen
→ Gebäudesachwert + Wert der Außenanlagen.
Marktanpassung vornehmen
→ Über den (objektspezifisch angepassten) Sachwertfaktor nach § 39 ImmoWertV.
Verkehrswert ableiten

Beispiel

Ein Einfamilienhaus hat laut Berechnung einen Gebäudesachwert von 210.000 €.Der Bodenwert beträgt 190.000 €, der marktangepasste Sachwertfaktor liegt bei 1,10.→ Sachwert = (210.000 € + 190.000 €) × 1,10 = 440.000 € Verkehrswert