Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten Grundstücken. Es wird angewendet, wenn der Wert einer Immobilie im Wesentlichen von ihren zukünftigen Erträgen (z. B. Mieten) abhängt – also typischerweise bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie gewerblich genutzten Objekten.

Das Verfahren stellt sicher, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie sachgerecht abgebildet wird.

Bedeutung in der Immobilienbewertung
Ziel	Ermittlung des Marktwerts auf Grundlage von Erträgen
Typische Objekte	Mietwohnhäuser, Bürohäuser, Einzelhandel, Logistik
Bewertungsansatz	Trennung von Bodenwert und Gebäudewert (sog. Bodenwertverzinsung)
Anwendung	Standardverfahren im gewerblichen und renditeorientierten Bereich

Wissenswert
Das Allgemeine Ertragswertverfahren bildet die Grundlage für eine marktorientierte Bewertung vermieteter Immobilien. Es berücksichtigt nicht nur die Erträge, sondern auch betriebswirtschaftliche Größen wie Kosten, Nutzungsdauer und Kapitalverzinsung – und liefert damit belastbare, nachvollziehbare Verkehrswerte.

Verwendung in der Praxis

In der Praxis wird in der Regel das Allgemeine Ertragswertverfahren angewandt. Es folgt einem klar strukturierten Ablauf:

Rohertrag ermitteln
→ Die marktüblichen Mieteinnahmen des Objekts (nicht zwingend die Ist-Miete).
Bewirtschaftungskosten abziehen
→ Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis etc.
Reinertrag berechnen
→ Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten.
Bodenwertverzinsung abziehen
→ Verzinsung des Bodens wird separat berücksichtigt.
Gebäudereinertrag kapitalisieren
→ Umrechnung des jährlichen Ertrags in einen Barwert mit dem Liegenschaftszinssatz.
Verkehrswert berechnen
→ Bodenwert + kapitalisierter Gebäudereinertrag.

Beispiel

Ein vermietetes Wohngebäude erzielt einen marktüblichen Rohertrag von 30.000 €/Jahr.

Die Bewirtschaftungskosten betragen 6.000 €, der Bodenwert liegt bei 200.000 €, der Liegenschaftszinssatz bei 4 % und die Restnutzungsdauer bei 40 Jahren.

→ Der Verkehrswert ergibt sich aus der Kombination des kapitalisierten Gebäudereinertrags und des Bodenwerts nach den Vorgaben der ImmoWertV wie folgt:

(30.000 – 6.000 – 200.000 x 0,04) x 19,79 + 200.000 = 516.640 €

Der Kapitalisierungsfaktor von 19,79 wird aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer berechnet.

Zusammenfassung

Definition: Verfahren zur Bewertung ertragsorientierter Immobilien
Rechtsgrundlage: Abschnitt 2 ImmoWertV
Zentrale Größe: Kapitalisierter Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung
Besonderheit: Trennung von Bodenwert und Gebäudewert zur realitätsnahen Bewertung