Was ist die Brutto-Grundfläche?

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist eine technische Größe zur Beschreibung der gesamten Fläche eines Gebäudes – einschließlich aller Wände und Konstruktionsflächen. Sie dient im Sachwertverfahren als Grundlage zur Berechnung der Herstellungskosten und damit des Gebäudesachwerts.

Die BGF berücksichtigt nicht nur Wohn- und Nutzflächen, sondern auch Verkehrsflächen, Technikräume und die Dicke der Wände – also alles, was sich innerhalb der äußeren Umfassungswände eines Gebäudes befindet.

Bedeutung in der Immobilienbewertung
Verfahren	Wesentliche Eingangsgröße im Sachwertverfahren
Verwendung	Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten
Berechnung	Nach den Regeln der DIN 277
Flächenbezug	Alle Vollgeschosse + Dach- und Kellergeschosse, soweit ausgebaut oder nutzbar

Wissenswert
Die Brutto-Grundfläche sorgt für eine einheitliche und objektive Bewertungsgrundlage im Sachwertverfahren – unabhängig von individuellen Nutzungsarten oder Ausstattungsstandards. Sie stellt sicher, dass Gebäude vergleichbar bewertet werden können.

Verwendung in der Praxis

Die Brutto-Grundfläche wird typischerweise wie folgt verwendet:

Ermittlung der BGF nach DIN 277
Alle nutzbaren Flächen jedes Geschosses (inkl. Wandstärken) werden aufsummiert.
Herstellungskosten berechnen
Die BGF wird mit den durchschnittlichen Herstellungskosten je m² multipliziert.
Indexierung & Alterswertminderung
Die Kosten werden mit dem Baupreisindex auf das Bewertungsjahr angepasst und ggf. durch Alterswertminderung reduziert.

Formel:
Gebäudewert= BGF × Herstellungskosten

Kellergeschosse

Kellergeschosse zählen zur BGF, wenn sie ausgebaut, technisch nutzbar oder wirtschaftlich sinnvoll verwendbar sind (z. B. Heizungsraum, Hobbyraum, Lagerfläche).
Nicht nutzbare Keller (z. B. reine Kriechkeller ohne Stehhöhe) können je nach Einzelfall ganz oder teilweise unberücksichtigt bleiben.

Beispiel

Ein Einfamilienhaus besteht aus einem Kellergeschoss einem oberirdischen Geschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss.

Die Brutto-Grundfläche beträgt insgesamt 250 m².

Die durchschnittlichen Herstellungskosten für diese Gebäudeart liegen bei 1.400 €/m².

→ Vorläufiger Gebäudesachwert = 250 × 1.400 = 350.000 €

Zusammenfassung

Definition: Gesamte Fläche eines Gebäudes, gemessen entlang der äußeren Umfassungswände
Verwendung: Grundlage für die Berechnung der Herstellungskosten im Sachwertverfahren
Normbezug: Ermittlung nach DIN 277
Besonderheit: Umfasst alle Grundflächen, auch nicht begehbare oder technische Bereiche