Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist ein fiktiver Preis, der laut § 194 BauGB für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen zu erzielen wäre. Er bildet den objektiven Marktwert ab, unabhängig von individuellen Vorlieben oder besonderen Umständen einzelner Käufer oder Verkäufer.

Die gesetzliche Definition ist bewusst im Konjunktiv gehalten („wäre zu erzielen“), da es nicht um den tatsächlich gezahlten Preis geht, sondern um einen rechnerisch ermittelten Wert auf Grundlage der Merkmale der Immobilie.

Einflussfaktoren

Zur Bestimmung des Verkehrswerts müssen vier Hauptmerkmale berücksichtigt werden:

• rechtliche Gegebenheiten (z. B. Baugenehmigungen, Nutzungsrechte)
• tatsächliche Eigenschaften (z. B. Größe, Zustand, Baujahr)
• sonstige Beschaffenheit (z. B. Ausstattung, Bodenverhältnisse)
• Lage des Grundstücks (Makro- und Mikrolage, Infrastruktur)

Diese wertrelevanten Merkmale werden zunächst von einem Sachverständigen ermittelt, im Gutachten beschrieben und dann in das Wertermittlungsverfahren eingeführt

Wissenswert
Der Verkehrswert wird immer zu einem festen Stichtag bestimmt (Wertermittlungsstichtag). Veränderungen am Markt oder am Objekt nach diesem Zeitpunkt bleiben unberücksichtigt – was bei langwierigen Verfahren (z. B. Erbauseinandersetzungen) zu abweichenden Einschätzungen führen kann

Verwendung in der Praxis

Der Verkehrswert dient als objektive Grundlage bei:

• Kauf oder Verkauf von Immobilien
• gerichtlichen oder behördlichen Verfahren (z. B. Scheidung, Erbschaft, Enteignung)
• Einsprüchen gegen Finanzamtsentscheidungen

Er unterscheidet sich meist von tatsächlichen Kaufpreisen, da dort subjektive Faktoren wie Emotionen oder persönliche Präferenzen einfließen, die beim Verkehrswert außen vor bleiben.

Beispiel

Ein Einfamilienhaus wird hypothetisch viermal verkauft – jedes Mal zu einem anderen Preis, weil die Käufer unterschiedliche Schwerpunkte setzen (Lage, Zustand, Ausstattung). Diese individuellen Preise spiegeln unterschiedliche persönliche Vorlieben wider (wie die unterschiedlich ausgefüllten kleinen Kreise in der folgenden Grafik). Der Verkehrswert hingegen berücksichtigt alle Merkmale unter objektiven Gesichtspunkten (alle kleinen Kreise sind ausgefüllt, d.h. alle preisbestimmenden Faktoren wurden berücksichtigt). So entsteht ein verobjektivierter, durchschnittlicher Marktwert, der unabhängig vom den subjektiven Vorlieben einzelner Käufer ist

Gesetzliche Grundlage

§ 194 Baugesetzbuch (BauGB): „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] erzielt werden könnte.“ Er bildet die Grundlage für alle gutachterlichen Wertermittlungen und ist auf rechtlich normierte Verfahren angewiesen.

Zusammenfassung

• Fiktiver Preis, nicht identisch mit tatsächlichen Kaufpreisen
• Objektive Wertermittlung auf Basis rechtlicher und tatsächlicher Merkmale
• Keine Berücksichtigung persönlicher Vorlieben
• Zentrale Größe für Gutachten, Marktanalysen sowie gerichtliche und steuerliche Entscheidungen