Kröll - 26.03.2023

Sachverständig begründete Widerlegung der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts

Kaufpreisaufteilung begründet Widerlegen

Käufer von bebauten Grundstücken können den auf das Gebäude entfallenden Teil des Kaufpreises steuerlich abschreiben. Das Bundesfinanzministerium stellt auf seiner Internetseite zu diesem Zweck eine Excel-Datei inklusive Anleitung zur Verfügung, mit der Käufer bzw. Steuerberater den Gebäudeanteil am Kaufpreis vermeintlich einfach ermitteln können. Dazu heißt es auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums wie folgt:

"Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Absatz 4 bis 5a Einkommensteuergesetz) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung."

Quelle: Bundesfinaznministerium

Die Kaufpreisaufteilung des Finanzamts ist in der Regel falsch

In der Regel wenden die Finanzämter die Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums an, um eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen. Das führt in der Regel jedoch zu einem marktenthobenen Verkehrswert und in diesem Zusammenhang dann auch zu einer falschen Kaufpreisaufteilung. Grund dafür ist die Tatsache, dass es sich bei der Verkehrswertermittlung anhand der Excel-Datei um ein typisiertes Massenbewertungsverfahren handelt, in dem die Besonderheiten des Kaufobjekts nicht berücksichtigt werden können. Aus diesem Grund wird in der Anleitung zur Excel-Datei explizit darauf hingewiesen, dass es sich lediglich um eine qualifizierte Schätzung handelt, die sachverständig begründet widerlegbar ist (siehe nachfolgenden Auszug aus der Anleitung zur Kaufpreisaufteilung).

Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtssprechung und der vorstehenden Grundsätze der Verkehrswertermittlung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisuafteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Der Ausweg: eine nachvollziehbare und begründete Stellungnahme zum Verkehrswert

Damit bietet sich dem Steuerschuldner die Möglichkeit, mit einem marktgerechten Verkehrswert, der von einem Sachverständigen ermittelt wird, die Berechnungen des Finanzamts zu widerlegen. Der Sachverständige muss kein umfangreiches Verkehrswertgutachten erstellten. Es reicht eine qualifizierte Schätzung in Form einer Stellungnahme. Das heißt jedoch nicht, dass der Sachverständige auf einer Seite ein paar Berechnungen und Schätzungen zusammenschreibt und dies als Verkehrswert bezeichnet. Die Stellungnahme muss schon etwas detaillierter sein und die wesentlichen Anforderungen an eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV erfüllen.

Hier finden Sie Stellungnahmen zur Kaufpreisaufteilung

Beispiele für solche Stellungnahmen finden Sie im youvalue-Shop. Es handelt sich um erprobte Stellungnahmen, die von den Finanzämtern akzeptiert wurden. Sie können die Stellungnahmen als Word-Dateien herunterladen und direkt in der Praxis einsetzen.