Kröll - 28.08.2024
Die wachsende Kaufpreisschere zwischen älteren Bestandsimmobilien und Neubauten - Herausforderungen für Gutachter und Immobilienbewerter
Die Preisschere zwischen älteren Bestandsimmobilien und Neubauten wächst
In der aktuellen Marktlage beobachten wir eine zunehmende Kaufpreisschere zwischen älteren Bestandsimmobilien und Neubauten. Während ältere Objekte an Wert verlieren, steigen die Preise für Neubauten, die energetisch auf dem aktuellen Stand sind, kontinuierlich an. Diese Entwicklung stellt nicht nur Käufer und Investoren, sondern auch Gutachter vor Herausforderungen. Ein differenzierter Ansatz bei der Bewertung wird immer wichtiger, um den realen Marktverhältnissen gerecht zu werden.
Ursachen der Preisschere und ihre Implikationen für die Bewertung
Die Gründe für die wachsende Preisschere sind vielfältig. Ältere Bestandsimmobilien werden zunehmend als riskanter wahrgenommen, da sie potenziell hohe Kosten für notwendige energetische Sanierungen und künftige regulatorische Anforderungen mit sich bringen. Die Unsicherheit über mögliche zukünftige Sanierungspflichten schreckt viele Investoren ab, was zu einem Preisverfall bei diesen Objekten führt.
Neubauten hingegen bieten eine größere Sicherheit durch ihren modernen energetischen Standard und eine langfristige Investitionssicherheit. Aufgrund der Knappheit an Neubauwohnungen und der steigenden Nachfrage werden sie entsprechend höher bewertet. Diese Unterschiede müssen bei der Immobilienbewertung genau berücksichtigt werden.
Differenzierung der Liegenschaftszinssätze als notwendiger Schritt
Angesichts dieser Marktveränderungen ist eine differenzierte Herangehensweise bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze erforderlich. Bisher wird häufig ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz verwendet. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz der Gutachterausschüsse basiert überwiegend auf älteren Bestandsimmobilien, da diese zahlreicher vertreten sind. Dabei machen die Gutachterausschüsse in der Regel keine Unterscheidung zwischen den Zinssätzen für ältere Bestandsgebäude und neue Gebäude. Dies führt dazu, dass die spezifischen Marktbedingungen für Neubauten weniger genau berücksichtigt werden und die Renditeerwartungen für Altbauten stärker in den Durchschnitt einfließen. Dadurch spiegelt der Durchschnittswert nicht die unterschiedlichen Risikoprofile und Attraktivitäten von Altbauten und Neubauten wider.
Für Neubauobjekte sollte der Liegenschaftszinssatz eher am unteren Ende der Bandbreite angesetzt werden. Diese Objekte weisen aufgrund ihrer Energieeffizienz und der damit verbundenen geringeren Risiken ein attraktives Renditepotenzial auf. Ältere Bestandsimmobilien hingegen, die mit einem höheren Risiko für energetische Nachrüstungen und regulatorische Änderungen verbunden sind, sollten in der oberen Hälfte der Zinssatz-Bandbreite bewertet werden
Die Rolle der Gutachterausschüsse
Es ist von zentraler Bedeutung, dass Gutachterausschüsse diese Differenzierung stärker berücksichtigen. Die pauschale Anwendung eines durchschnittlichen Liegenschaftszinssatzes kann zu ungenauen Bewertungen führen, die den aktuellen Marktbedingungen nicht gerecht werden. Gutachter sollten deshalb die spezifischen Merkmale der jeweiligen Immobilie, wie den energetischen Zustand und das Baujahr, beim Festlegen des Liegenschaftszinssatzes für das zu bewertende Objekt einbeziehen.
Fazit: Anforderungen an eine zeitgemäße Immobilienbewertung
Die wachsende Preisschere zwischen älteren Bestandsimmobilien und Neubauten erfordert eine besondere Berücksichtigung bei der Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes. Gutachter und Immobilienbewerter müssen die Risiken und Chancen beider Objekttypen differenziert betrachten und die Liegenschaftszinssätze entsprechend anpassen. Nur so kann eine realistische und marktgerechte Bewertung sichergestellt werden, die den spezifischen Anforderungen moderner und älterer Immobilien gerecht wird.
