Kröll - 15.03.2023

Die kostengünstige Alternative: Stellungnahme statt umfangreiches Gutachten

Stellungnahmen korrekt formulieren

Verkehrswertgutachten sind mittlerweile sehr umfangreich geworden. 40- bis 60-seitige Gutachten sind keine Seltenheit mehr. Und das liegt nicht daran, dass die Gutachter so viel zu sagen bzw. zu schreiben hätten. Grund dafür sind vor allem die immer weiter zunehmenden gesetzlichen Vorschriften und Regulierungen. Dazu kommen noch zahlreiche Gerichtsurteile, die von den Gutachtern bei der Verkehrswertermittlung zu beachten sind. Aus diesem Grund schreibt der Gutachter heutzutage lieber etwas mehr, als dass er gegen geltende Gesetze und Normen verstößt. Das ist vielleicht nicht immer erforderlich. Aber so werden im Gutachten alle Eventualitäten, auch wenn sie für das Bewertungsobjekt nicht wichtig sind, erfasst.

Gutachten werden immer umfangreicher

Steigende Kosten durch immer umfangreichere Gutachten

Die Folgen dieser Schreibwut bekommen die Kunden zu spüren: beim Honorar. Aufgrund des enormen Aufwands sind die Gutachten im Laufe der letzten Jahre immer teurer geworden. Da bietet es sich an, dass der Gutachter ein abgespecktes Gutachten, oft auch als Kurzgutachten bezeichnet, erstellt. Der Kunde spart Kosten und der Gutachter Zeit.

Kurzgutachten sind kein gleichwertiger Ersatz

Ein Gutachter muss allerdings wissen, dass ein derartiges Kurzgutachten die wesentlichen Kriterien eines üblichen Gutachtens nicht erfüllt. Das Kurzgutachten ist in der Regel weder nachvollziehbar, noch sind die Eingangsgrößen begründet. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich damit um ein fehlerhaftes Gutachten. Daraus können sich Haftungsprobleme für den Gutachter ergeben. In der Literatur zur Wertermittlung wird daher empfohlen, eine Sachverständigenleistung nur dann als Gutachten zu bezeichnen, wenn es sich um ein vollumfängliches, nachvollziehbares und begründetes Gutachten handelt. Floter schreibt diesbezüglich wie folgt (Bernhard Floter, IfS-Informationen, Heft 2/2005, S. 11):

"Wenn eine Sachverständigenleistung mit Gutachten betitelt wird, muss dieses auch den (Mindest-) Anforderungen an ein "vollwertiges" Gutachten hinsichtlich Aufbau und Inhalt genügen ("Nutella-Prinzip": nur, wo Nutella draufsteht, ist auch Nutella drin). Anderenfalls muss damit gerechnet werden, dass das "Gutachten" wegen der (gewollten) verkürzten Begründung und der damit meist einhergehenden eingeschränkten Nachvollziehbarkeit als fehlerhaft anzusehen ist – selbst, wenn das Ergebnis richtig ist. Denn die Nachvollziehbarkeit ist unumgängliche Voraussetzung für ein ordnungsgemäß erstattetes Gutachten."

Vermeiden Sie Haftungsprobleme beim Erstellen von Stellungnahmen

Um Haftungsproblemen aus dem Weg zu gehen, sollte der Begriff »Kurzgutachten« deshalb vermieden werden. Hier bieten sich andere Begriffe an, die aus rechtlicher Sicht unverfänglich sind, z.B. Wertbericht, Wertermittlung, Wertkalkulation oder Stellungnahme. Wir bei youvalue favorisieren den Begriff "Stellungnahme".

Ausdrückliche Klärung der Leistungserbringung im Vorfeld notwendig

Wird eine Stellungnahme erstellt, muss der Auftraggeber auf die Mängel eines wie auch immer genannten abgespeckten Gutachtens hingewiesen werden. Diesbezüglich wird dringend empfohlen, die Absprachen mit dem Auftraggeber in einem schriftlichen Vertrag festzuhalten, um die vereinbarte Leistung bei einem eventuellen Streitfall dokumentieren zu können. Dazu nochmals Floter (a.a.O.):

"Da im Bereich der Immobilienwertermittlung gesetzlich nicht in jedem Fall ein Gutachten im "konventionellen" Sinne gefordert wird, sollte von der Bezeichnung abgesehen werden, wenn der Auftraggeber nicht ausdrücklich ein ausführlich begründetes Gutachten zum Gegenstand seiner Beauftragung macht. Es sollte vielmehr eine Bezeichnung gewählt werden, die dem Auftrag und dem Zweck der sachverständigen Leistung entspricht (z.B. Wertermittlung, Schadenkalkulation, Schadenbericht, Kurzbericht o.a.). Der Auftrag sollte zudem bei der Auftragsbestätigung und/oder im Gutachtenzweck genauestens beschrieben werden. Damit erbringt der Sachverständige die von seinem Auftraggeber erwartete Leistung, entgeht aber der Gefahr, ein wegen fehlender Nachvollziehbarkeit fehlerhaftes Gutachten zu erstellen."

!Wichtig: Bei der Recherche der wesentlichen Eingangsdaten muss der Sachverständige die gleiche Sorgfalt walten lassen wie bei einem üblichen Gutachten auch. Lediglich die Dokumentation ist bei einem Kurzgutachten weniger umfangreich.