Kröll - 12.07.2023
Preisrückgang in Wertgutachten richtig berücksichtigen
Wie geht man mit dem Preisrückgang in der Bewertung von Immobilien um?
Der Negativtrend bei Kaufpreisen von Wohnimmobilien vergrößert sich. Für Wertgutachter wird es schwierig, den aktuellen Trend richtig zu erfassen. In diesem Blogbeitrag wird darauf hingewiesen, dass der Preisrückgang in Wertgutachten richtig berücksichtigt werden muss. Ansonsten besteht die Gefahr von Falschbewertungen.
Negativtrend bei Wohnimmobilien wird zur Gewissheit
Die Preise für Wohnimmobilien waren bereits im 4. Quartal 2022 um 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Das war der erste gemessene Preisrückgang seit dem 4. Quartal 2010. Die Zahlen für das 1. Quartal 2023 zeigen nun einen noch höheren Rückgang. Laut der Pressemitteilung Nr. 245 des Statistischen Bundesamts vom 23. Juni 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Dies ist der stärkste Rückgang seit dem Beginn der Datenerfassung im Jahr 2000. Als Gründe für den Rückgang werden vom Statistischen Bundesamt die gestiegenen Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation angegeben.
Gutachter arbeiten mit veralteten Daten
In den Daten, die den Wertgutachtern zur Verfügung stehen, ist der aktuelle Negativtrend noch nicht enthalten. So veröffentlichen beispielsweise die Gutachterausschüsse, auf die sich die meisten Gutachter in ihren Wertgutachten beziehen, veraltete Marktdaten. Denn die Marktberichte 2023 beziehen sich auf Daten aus dem Jahr 2022. Teilweise sind die Daten noch älter. Dies gilt im Übrigen auch für viele andere Datenanbieter, die ihre Daten nicht so schnell aktualisieren können, wie der Markt sich derzeit ändert.
Gefahr von Falschbewertungen
Wenn sich ein Wertgutachter auf die veralteten Daten verlässt, besteht die Gefahr, dass falsche Werte ermittelt werden. Dies lässt sich nur dadurch verhindern, dass der Gutachter den Trend selbständig, ohne Bezug auf externe Quellen, im Wertgutachten berücksichtigt. Dies ist in der Verkehrswertermittlung zum Beispiel im Sachwertfaktor oder im Liegenschaftszinssatz möglich. Dadurch macht sich der Gutachter allerdings angreifbar, denn die Extrapolation von Eingangsgrößen auf der Grundlage von persönlichen Einschätzungen ist in der Regel nicht beweisbar. Beweisbar ist nur das, was in externen Veröffentlichungen dokumentiert wird. Der Gutachter wird durch die persönliche Note zur Zielscheibe von findigen Rechtsanwälten und Kunden.
Werte müssen das Marktgeschehen richtig widerspiegeln
Es hilft aber nicht, den Mut zur Wahrheitsfindung, der Angst vor unangenehmen Konfrontationen zu opfern. Der Wertgutachter hat die Pflicht, aktuelle Werte zu ermitteln, die das Marktgeschehen richtig wiedergeben. Er muss die wenigen Informationen, die zum aktuellen Negativtrend vorhanden sind, in den Eingangsgrößen der Wertermittlung berücksichtigen. Das ist die große Kunst, die jeder versierte Wertgutachter beherrschen sollte: aktuelle Informationen in marktkonforme Werte umwandeln.
Fazit
Der Preisrückgang bei Wohnimmobilien stellt Wertgutachter vor große Herausforderungen, da die verfügbaren Daten oft veraltet sind. Um Falschbewertungen zu vermeiden, müssen Gutachter den aktuellen Negativtrend eigenständig in ihre Wertermittlung einbeziehen. Dies kann jedoch zu rechtlichen Anfechtungen führen, da persönliche Einschätzungen schwer zu beweisen sind. Dennoch liegt die Verantwortung der Gutachter darin, die aktuellen Marktwerte korrekt zu ermitteln und das Marktgeschehen angemessen widerzuspiegeln. Die Kunst besteht darin, aktuelle Informationen in marktkonforme Werte umzuwandeln und somit die Genauigkeit und Relevanz von Wertgutachten zu gewährleisten.
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