Was ist der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist eine zentrale Kennzahl des Ertragswertverfahrens. Er gibt an, mit welchem Zinssatz die zukünftigen Erträge (z. B. Mieteinnahmen) einer Immobilie auf den heutigen Wert „abgezinst“ – also in einen Barwert umgerechnet – werden. Dabei handelt es sich nicht um die persönliche Rendite eines Investors, sondern um einen durchschnittlichen Marktzins, den die Gutachterausschüsse aus realen Kaufpreisen und Mieterträgen vergleichbarer Immobilien ermitteln.

Einflussfaktoren

Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage)
Mietniveau und erzielbare Einnahmen
Marktnachfrage und Risikoeinschätzung
Zustand und Qualität des Gebäudes

Wissenswert
Der Liegenschaftszinssatz wird regelmäßig durch lokale Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dabei wird oft nach Objektarten unterschieden (z. B. Wohnhäuser, Büroimmobilien).Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage und je geringer das Risiko, desto niedriger der Liegenschaftszinssatz – und desto höher der Ertragswert.

Verwendung des Liegenschaftszinssatzes

Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses muss immer an die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst werden. Besteht beim Bewertungsobjekt beispielsweise ein erhöhtes Risiko, weil die Vertragsmieten erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, muss der individuelle Liegenschaftszinssatz des Bewertungsobjekts entsprechend angepasst werden. Der individuelle Liegenschaftszinssatz wird in der ImmoWertV als objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz bezeichnet.

Beispiel

Gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage für den Liegenschaftszinssatz findet sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere in den §§ 14 und 15, die seine Herleitung und Anwendung im Ertragswertverfahren regeln. Er basiert auf Auswertungen der Gutachterausschüsse gemäß § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB).